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2021年集中土拍:地方城投成主力,助力政府稳市场-利来app登录

来源:中指研究院   上海房掌柜  2021-12-30 06:50:24
[摘要]整体市场仍是央企、国企在支撑,市场热度不复,市场整体降温,城市间和城市内市场热度分化加剧。

  今年2月,自然资源部召开住宅用地供应分类调控相关会议,提出重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行“两集中”同步公开出让。“两集中”政策主要是为了进一步调控土地市场,降低供地预期,让土地价格回归理性。

  纵观2021年各地两集中土拍情况,上半年第一批试点的22城集中供地冰火两重天:土地市场热度分化严重,热点城市集中供地成交火热,溢价率极高,再加上竞自持、竞配建等规则变相推高实际溢价率,项目利润空间被大幅挤压。第二次集中供地的成交情况来看,尽管部分城市向企业让出一定利好,但是作用并不明显,整体市场仍是央企、国企在支撑,市场热度不复,市场整体降温,城市间和城市内市场热度分化加剧。

  目前第三轮集中供地土拍已进入尾声,本文主要通过梳理各地两集中第三轮土拍特点,总结未来企业如何自处,做好当下。

  表:两集中三批次土拍结果汇总

  备注:控股股东是城投的企业亦被计作城投;

  数据来源:中指数据creis,中指研究院综合整理

  不难看出,深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司在第三轮土拍中都占据了重要主力,参与率高达70%以上。而民营企业参与率明显不高。第三轮土拍结果显示,多数城市当地城投公司已经成为主力军,城投公司正式登上历史舞台,为政府托底,为企业转型,为稳定市场。另一方面,部分城市,本土品牌房企在本轮土拍中也表现突出。例如杭州,本次土拍,国企和本土民企表现突出,国企获取地块占比高达33%。本土品牌房企表现优秀,本土头部房企滨江、绿城各摘4宗地块,成为本次土拍摇号的最大赢家。

  1、出让条件优化,提高房企参拍积极性。与第一、二批集中供地相比,第三批集中供地出让规则产生了明显变化。多个城市都优化了地块的“出让条件”:提高房价销售上限、放宽保证金支付期限、对保证金比例、付款进度和捆绑要求等方面都进行了调整。这明显降低了房企参拍门槛的限制,为企业让出了一定的利润空间,在一定程度上调动了房企参拍的积极性。

  2、宏观政策释放维稳信号,提振市场信心。进入12月以来,宏观政策释放出一系列利好:12月3日,银保监会明确合理发放房地产开发贷款、并购贷款。12月6日,央行宣布降准0.5个百分点,共计释放长期资金约1.2万亿……利好政策频出,供应端复苏,购房者逐渐对市场恢复信心。第三次土拍正处在市场转向、政策利好的时期,众多热点地块入市,被优质企业竞得或中签,为市场带来良好预期。

  3、热点板块、优质地块供应明显增多。第三轮集中供地明显看出,许多城市推出了多个热点地块,处于核心区域,有去化保障、有利润空间,因此备受房企青睐。部分房企在第二次土拍中处于观望态势,手中土地储备量已经较少或见底,需在第三次集中供地中发力,精准出手,为明年项目开发储备补仓,维持资金链的稳定。

  4、地方城投企业迎来新风口,必将占据行业一席之地。城投公司在当地拥有很多优势,地方政府也可以通过土地出让金返还的形式,降低其土地成本,减轻其资金压力。城投公司可以承担替政府加杠杆并承担风险的功能,为地方财政托底,稳定房地产市场,同时顺势低成本完成转型。未来房地产市场,地方城投和地方国央企必将占据一席之地。

  5、部分城市本土品牌房企在本轮土拍中表现不俗。例如杭州,本次土拍,本土品牌民企表现突出,拿地占比高达54%,本土头部房企滨江、绿城各摘4宗地块,成为本次土拍摇号的最大赢家。另外不少浙系中小房企也斩获丰盛。如伟星、圣奥以独立方式各获1宗地块。

  当前,房地产行业正处调整期,房企融资环境正在改善,市场购买力也正在不断恢复,不过,虽然楼市的政策底已初现,但市场底还需要较长的时间才能完全走出来。在这样的形势下,企业该如何自处?对多数企业而言,安全第一位,经营目标尽可能的调整至能够保证企业安全的水平。这是最基本的原则。要坦然面对资金问题,尊重市场规则,以公开透明的态度,务实寻求利来app登录的解决方案。

  对国企和地方城投企业而言,在加速销售回款、审慎性拿地布局和降杠杆的同时,坚持产品力和服务力的提升,才是长远发展的硬道理。需要在现有的基础上,去系统梳理企业的利来手机网址的文化和价值观,总结经验,更深刻了解企业的优势与不足。一方面,在对产品进行迭代升级的同时,产品品质与安全质量日益受到关注,另一方面,打造全生命周期的服务,助推服务力升级。

  对民营企业而言,最好的作为可能就是“不作为”,但这种不作为并不意味着就地躺下,而是在土地市场上保持克制,但也要时刻紧盯机会,倘若有更好地机会,如与产业型企业、资本型企业合作的机会,不能白白错过,需要时时关注市场动向,倘若出现积极向好的信号,也需要策略及时跟进,不打无准备之仗。做好当下,着眼未来。


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责任编辑:杨宗伟

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